今年以來，房地產市場復蘇升溫，尤其是一線城市成交量大漲，從二季度開始，價格也進入上行趨勢。www.emoneybtc.com本輪降准、降息對於樓市的刺激作用也會很快顯現，一方面是刺激需求入市，推漲成交量;另一方面繼續改善預期，促房價上漲加快。當前貸款基准預期年化利率已達到歷史低位，與房貸相關的五年以上貸款預期年化利率是5.4%，當前主流銀行給予首套房的貸款預期年化利率優惠基本在9折左右，如果未來能達到85折，首套房貸實際預期年化利率僅為4.59%。因此，經過多次降息後，購房者信貸成本大大降低，目前進入較為有利的購房時期。

　　近8個月來，信貸預期年化利率已下調4次，累積降息115個基點。對於購房者來說，雖然本輪降息只下調25基點，影響並不大，但4次降息累積減少的購房成本已相當高。如果貸款100萬、20年還清，本輪降息後，總成本減少33924元，月供減少141元;而按自去年11月22日降息後計算，貸款總成本共減少了15.9萬元，月供累計減少663元。

　　進入降息通道後，一線城市資產價值再次進入上升通道。對於購房者來說，一方面因降息而獲得購房總成本相對減少的利好，另一方面還將充分享有資產價值上升的預期年化預期收益，雙重利好再疊加購房首付的下調，槓桿率的提升將會放大預期年化預期收益，這將促進市場交易量的進一步活躍。今年上半年，在多輪貨幣信貸政策和房地產調控政策的松動下，北京樓市已經出現成交量的明顯提振，預計下半年北京樓市的成交量還將保持穩定增長勢頭。

　　前期政策開始見效

　　國家統計局6月18日發布5月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示。5月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比普漲，4個城市環比平均分別上漲3.0%和3.8%，最高漲幅分別為6.7%和6.3%，分別比上月擴大4.9個百分點和3.9個百分點;二線城市房價整體較為穩定;大部分三線城市房價仍然下降。

　　據統計數據顯示，5月份全國主要的54個城市合計住宅簽約套數為26.199萬套，環比上漲幅度達到8.4%，而同比漲幅更是高達20.1%。商品房成交的回暖更直接改善各地的庫存壓力。截止到5月末，全國商品房待售面積65666萬平方米，比4月末減少15萬平方米。

　　從一線城市來看，數據顯示，5月全月北京純商品住宅成交5176套，比4月上漲39.1%，比去年5月上漲24%。截至6月25日，今年上半年北京市二手住宅網簽量為81263套，較去年同期上升89.5%;上海市商品住宅截至6月23日共成交76.6萬方，環比下滑19.2%，同比上漲70.4%，成交均價為33974元/平方米，環比上漲8.4%，同比上漲26.4%。同時，廣州新房成交量已連續4個月上漲，5月已高達9313套，創近5年同期最高值，5月份廣州全市簽約二手房4259套，同比大增121%。

　　從整體簽約情況來看，一線城市漲幅最明顯。從中原地產各城市分公司的反饋情況來看，5月份無論是帶看量還是簽約量均有明顯增加。二線城市房價環比同比數據出現全面轉正，標志著從2014年開始的樓市調整在一二線城市已經基本結束。值得注意的是，樓市銷售額率先上漲，而銷售面積漲幅並不同步，這主要是因為一二線城市房價相對較高，但三四線城市依然未明顯好轉。對於一二線城市而言，2015年市場走勢將明顯趨好，從長遠看，一二線城市不太可能支撐全國房地產市場全面上漲。

　　下半年料延續量升價穩

　　對於未來房地產市場的走勢，在降息降准等政策刺激之下，一線城市樓市房價步入上漲通道，甚至下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情;二線城市將加速去庫存的進程，存銷比開始普遍降低，15個月以下去化周期的城市房價穩中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15個月以上的城市樓市還有去庫存壓力，但部分城市由於加速去庫存，市場去化周期將回歸至合理區間;對於大多數三四線城市樓市而言，因為庫存量大去化周期長，還是要堅持去庫存。總體來看，各個城市在降准降息的刺激之下走勢將進一步分化。

　　今年二季度以來的房地產量升價穩將在下半年延續。在當前經濟環境下，頻繁降准降息將成為新常態，但房地產本身的持續穩定發展不能寄希望於貨幣政策的持續寬松，而是行業內部的創新、升級和增效。比如房地產信托投資基金Reits等間接投資方式的展開，針對改善型客戶置業升級需求的整體解決方案和對應服務，房地產O2O創新的試水和推進等。

　　，連續降息之後，整體降准的配套出台仍有必要，在一線城市成交回暖的趨勢下，預期調整將加速蔓延至其他重點二三線城市，銷售回暖也將強化房企的投資意願，三季度將是關鍵窗口。

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